短期需求旺盛

    １月７日，国家统计局消息显示，北京房屋销售价格指数居全国第四位。在经历了连续１６个月的增长后，北京市新建商品房销售均价日前已冲破每平方米１００００元大关，二手房交易均价也逼近９０００元／平方米。如何对火爆异常的房地产市场进行釜底抽薪的治理，在众多买房人的迫切盼望中，成为摆在管理者、专家学者面前的重要课题。

    大中城市房价全线上升

    北京市房地产官方网站“北京市房地产信息网”显示：２００６年１月北京普通住宅销售均价为７４６０元／平方米，１２月竟升至１０３２３元／平方米。其中，东城、西城二区的销售均价超过１５０００元／平方米。去年全年北京房屋平均售价高达８７９２元／平方米，与２００５年相比，涨幅为１６．７％。

    尽管２００６年下半年出台的针对二手房交易的若干调控政策，增加了交易成本，造成京沪两地市场交易量明显下降，但卖方市场特征依然明显，成交价格持续走高。２００６年１２月中旬北京二手房交易均价则逼近９０００元／平方米。

    据国家发改委和国家统计局联合公布的数据显示：２００６年前１１个月，全国７０个大中城市新建商品房同比涨幅在５．８％－８％之间，其中北京等大城市房价月均同比涨幅高达１０％。

    大盘销售业绩下降

    以北京房地产信息网数据为主要测评依据的“２００６北京单盘销售排行榜”日前由焦点房地产网发布。榜单显示，首先，大盘时代终结，售房冠军销售额逐年递减。在房价不断上涨的情况下，销售总额却在一路下跌。２００４年销售冠军为４５亿元，单盘销售３０亿元以上的有３家；２００５年第一名的销售额则急降至３２．５亿；２００６年榜首更进一步跌破３０亿。其次，薄利多销成制胜法宝。针对一般工薪阶层的普通住宅市场频频杀出黑马，这些楼盘尽管均价在６０００元左右，但销售总额依然跻身前十。

    房价过高内涵复杂

    业内不少专家学者分析研究后，将房地产价格狂飙归咎于土地价格飙升和不合理需求过旺。

    业内人士指出：土地资源不可再生的特征，使得土地供应将出现核心区域地价上升和供应郊区化的特征。

    另一方面，被业内称为“不合理的需求”也把房地产价格推向高位。北京市房地产产业协会最新发布报告显示：北京住房总量充足，并不短缺，甚至是潜在过剩。但房屋未得到有效供应，大量闲置房屋掌握在少数富人手中，导致了住房分配不公，客观上造成北京房屋供给紧张，房价上涨。

    谁在嚷嚷房价看涨

    经济学家王东京分析：房价两年内未必会跌，但１０年之后必跌。他说，当下房价走势在一定程度上，取决于人们对未来房价的预期。人们购买房产，动机不外有二：一是为了自住，二是为了投资赚钱。住房是基本必需品，需求弹性小，房价长期看跌只会抑制炒房，但不能减少消费，不论房价１０年后怎么跌，有需求也不会等１０年后买房。

    王东京说，在普遍认为房价涨幅太快，有三种利益当事人会千方百计阻挡房价下降。首当其冲的是房地产企业，他们利用媒体大造舆论，说房产将大幅升值，以误导人们追涨，那些天天嚷嚷房价长期看涨的人，其实大多是开发商。其余两个当事人是银行和地方政府，其中原因不言而喻。因此，从长远考虑，要平抑房价，促使房地产健康发展，必须把握好自住消费与以盈利为目的投资需求。

    投资与消费终将走向均衡

    “如果有房产税，房子租不出去或是房租很低，个人就要考虑缴的税可能大于收的租，这个投资就变的不合算或是利润过低。”中国人民银行货币政策委员会委员、中国国民经济研究所所长樊纲在出席“２００７中国地产新视角——和谐地产高峰论坛”时指出：被经济学界普遍讨论的房产税或是物业税，可以在制度上发挥调节作用，以稳定房地产市场。房产税，就是政府按一个固定比例，对房产征税。随着房价提高，所缴税额也要提高。

    樊纲认为征税有三大好处：其一减少租房市场上的供给，其二减少大量闲置房，其三减少过多住大房的奢侈需求。由此产生出人们要为房价的上涨付费，而不是仅仅从房价上涨中得到好处，这样才能在投资和消费间取得平衡。在市场结构中，通过价格变化、税收杠杆自我调节出相对均衡。

    中国土地协会秘书长黄小虎则认为：我国目前包括房地产在内的部分行业利润过高、甚至是暴利，有悖于市场经济利润平均化的规律。未来对地产行业的调控应从源头抓起，对土地使用的研究和登记必不可少，而诸多手段中“利用好存量土地”是首选之举。

    尽管对今年房价涨跌很难预期，但从市场和政策层面分析，房地产需求必将渐趋理性，今年也是看未来房地产走势的关键一年。